Original Post

Πλήρες Κείμενο:

Ο ουρανοξύστης μετά τα εγκαίνια Η Ελλάδα ξέρει να εγκρίνει και να χτίζει μεγάλα έργα.

Ερώτημα: έχει θεσμό ενιαίου, ανεξάρτητου και επαναλαμβανόμενου ελέγχου για τη λειτουργία τους στον χρόνο; του Μιχάλη Χαιρετάκη Το παρόν άρθρο δεν διατυπώνει ισχυρισμό περί πλημμελούς κατασκευής, ελλιπούς μελέτης ή μη συμμόρφωσης συγκεκριμένου έργου ή εταιρείας.

Θέτει ένα θεσμικό ερώτημα δημόσιου ενδιαφέροντος: αν το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο επαρκεί για τη μακροχρόνια, ενιαία και ανεξάρτητη εποπτεία υπερυψηλών κτιρίων μετά την παράδοσή τους.

Στην παραλιακή του Ελληνικού υψώνεται ο πρώτος πραγματικός ουρανοξύστης της χώρας. Ο Riviera Tower της Lamda Development, σχεδιασμένος από το γραφείο Foster + Partners, θα φτάσει τα περίπου 197 μέτρα σε 50 ορόφους και 170 κατοικίες — όλες πουλημένες πριν καν ολοκληρωθεί.

Σύμφωνα με τα δημοσίως διαθέσιμα στοιχεία, ο ορίζοντας ολοκλήρωσης τοποθετείται περί το 2027.

Όλη η δημόσια συζήτηση μέχρι σήμερα αφορά το πώς χτίζεται: ύψος, όγκος, άδειες, παρεκκλίσεις.

Κανείς δεν ρωτάει το πιο ανησυχητικό.

Τι γίνεται στα δεκαπέντε, στα είκοσι, στα τριάντα χρόνια ζωής του; Ποιος εγγυάται ότι, μια νύχτα του 2045, η αντλία πυρόσβεσης θα πιάσει πίεση και ο ανεμιστήρας υπερπίεσης του κλιμακοστασίου θα κρατήσει τον καπνό μακριά από τις κρίσιμες προστατευμένες οδεύσεις διαφυγής εκατοντάδων ανθρώπων; Αυτό το άρθρο δεν μιλά για την κατασκευή.

Μιλά για το «μετά». Και το «μετά», με βάση το δημοσίως προσβάσιμο νομοθετικό πλαίσιο, φαίνεται να αποτελεί το πιο αδύναμο σημείο ολόκληρου του εγχειρήματος.

Το ζήτημα δεν είναι αν το συγκεκριμένο έργο έχει μελέτες, άδειες ή τεχνική επάρκεια.

Το ζήτημα είναι αν η ελληνική έννομη τάξη διαθέτει ειδικό, ενιαίο και διαρκές σύστημα εποπτείας για υπερυψηλά κτίρια κατοικιών μετά την παράδοσή τους — πέρα από τους επιμέρους ελέγχους, τις αρχικές εγκρίσεις και τις γενικές υποχρεώσεις συντήρησης. 1. Τι λέει ο νόμος και τι δεν λέει Ας ξεκαθαρίσουμε κάτι από την αρχή, γιατί αλλιώς το επιχείρημα γίνεται φτηνό: η Ελλάδα δεν είναι χώρα χωρίς κανονισμούς.

Έχει, και μάλιστα σύγχρονους. Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ν. 4067/2012) ορίζει στο άρθρο 15 ότι το μέγιστο ύψος ενός κτιρίου συναρτάται με τον συντελεστή δόμησης της περιοχής, με απόλυτο ανώτατο όριο γενικής εφαρμογής τα 32 μέτρα.

Οτιδήποτε ψηλότερο επιτρέπεται μόνο κατ' εξαίρεση, με παρέκκλιση που εγκρίνεται ύστερα από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.

Ένα κτίριο 197 μέτρων δεν είναι, νομικά, ένα ψηλό κτίριο· είναι μια εξαίρεση από τον κανόνα.

Στην πυροπροστασία, το Π.Δ. 41/2018 αντικατέστησε μετά από τριάντα χρόνια τον παλιό κανονισμό του 1988.

Είναι σύγχρονο κείμενο: αυξάνει τους δείκτες πυραντίστασης ανάλογα με το ύψος, απαιτεί εγκεκριμένη μελέτη από μηχανικό και επιβάλλει τη συντήρηση των μέσων ενεργητικής πυροπροστασίας σύμφωνα με τα εθνικά και ευρωπαϊκά πρότυπα.

Υπάρχει ακόμη και υποχρεωτικό «Βιβλίο Ελέγχου και Συντήρησης των Μέσων Ενεργητικής Πυροπροστασίας», το οποίο ο ιδιοκτήτης οφείλει να τηρεί.

Όπου απαιτείται Πιστοποιητικό Ενεργητικής Πυροπροστασίας, η ανανέωσή του προϋποθέτει προσκόμιση αυτού του βιβλίου στην Πυροσβεστική.

Δηλαδή, στα χαρτιά, ο μηχανισμός παρακολούθησης υπάρχει.

Το κενό δεν είναι στους κανονισμούς της κατασκευής.

Είναι στη λειτουργία.

Ο νόμος ελέγχει με ακρίβεια πώς γεννιέται το κτίριο, και σχεδόν καθόλου πώς ζει.

Εδώ βρίσκεται όλη η ουσία, και αξίζει να ειπωθεί ψυχρά: το ελληνικό σύστημα είναι σχεδιασμένο γύρω από τη στιγμή της έγκρισης, όχι γύρω από τη διάρκεια της ζωής.

Ελέγχει το σημείο μηδέν , όχι τη συνέχεια. 2. Το πρόβλημα της περιοδικότητας και της υπεύθυνης δήλωσης Δύο λεπτομέρειες της διαδικασίας, που μοιάζουν τεχνικές, καθορίζουν στην πράξη το επίπεδο ασφάλειας.

Η πρώτη είναι η συχνότητα.

Όπου απαιτείται Πιστοποιητικό Ενεργητικής Πυροπροστασίας, η τυπική διάρκεια ισχύος του είναι πενταετής, εκτός αν ειδικότερες διατάξεις ορίζουν διαφορετικά.

Πέντε χρόνια είναι τεράστιο διάστημα για μια εγκατάσταση που εξαρτάται από αντλίες, αισθητήρες, βαλβίδες και ηλεκτρονικά.

Μια αστοχία που εμφανίζεται τον δεύτερο χρόνο μπορεί να μείνει αόρατη για τρία ολόκληρα χρόνια, μέχρι τον επόμενο τυπικό έλεγχο.

Η δεύτερη είναι ποιος βεβαιώνει.

Ένα μεγάλο μέρος της διαδικασίας στηρίζεται σε υπεύθυνες δηλώσεις, του ιδιοκτήτη, του μηχανικού, της εταιρείας συντήρησης.

Δηλώνεις ότι όλα λειτουργούν καλώς, και αυτό αρκεί.

Από το γενικό πλαίσιο που είναι δημοσίως προσβάσιμο δεν προκύπτει σαφώς ένας ειδικός, υποχρεωτικός ετήσιος ή διετής έλεγχος όλων των κρίσιμων συστημάτων ενός υπερυψηλού κτιρίου κατοικιών από ανεξάρτητο πιστοποιημένο τρίτο φορέα, με εξουσία να σταματήσει τη λειτουργία αν κάτι δεν περάσει.

Για μια τριώροφη πολυκατοικία, αυτό είναι ανεκτό ρίσκο.

Για έναν πύργο 197 μέτρων, η ίδια λογική μπορεί να αποδειχθεί ανεπαρκής, όχι επειδή ο νόμος είναι κακός, αλλά επειδή δεν φαίνεται να διακρίνει επαρκώς το μέγεθος του ρίσκου. 3. Έξι τεχνικώς εύλογοι τρόποι αστοχίας Τα παρακάτω δεν είναι σενάρια τρόμου ούτε προβλέψεις.

Είναι τεχνικώς εύλογοι τρόποι αστοχίας , αυτό που στη μηχανική λέγεται failure modes, και αυτό ακριβώς που τα διεθνή πρότυπα ασφαλείας υπάρχουν για να προλάβουν.

Τα παραθέτω γιατί δείχνουν ένα κοινό μοτίβο: καμία από αυτές τις αστοχίες δεν γίνεται εύκολα αντιληπτή χωρίς τακτικό, ανεξάρτητο έλεγχο. α. Η παγίδα καπνού Οι προστατευμένες οδεύσεις διαφυγής σε ένα υπερυψηλό κτίριο , κυρίως τα κλιμακοστάσια , προστατεύονται συνήθως από σύστημα υπερπίεσης: ανεμιστήρες που φυσούν αέρα ώστε να μην εισέλθει ο καπνός.

Αν ένας τέτοιος ανεμιστήρας χάσει σημαντικό μέρος της απόδοσής του από μια φθαρμένη τσιμούχα ή έναν καμένο αισθητήρα, τίποτα δεν θα το δείξει στην καθημερινότητα.

Θα φανεί μόνο τη στιγμή της φωτιάς, αν ο καπνός βρει τον δρόμο του προς τα πάνω. β. Η αντλία που γυρίζει στο κενό Ένας πύργος δεν στηρίζεται στην πίεση του δικτύου της πόλης· έχει δικές του αντλίες πυρόσβεσης.

Μια βαλβίδα αντεπιστροφής που κόλλησε από άλατα, ένας πίνακας ελέγχου με παλιό λογισμικό που δείχνει «πίεση εντάξει» ενώ η αντλία τραβά αέρα και το σύστημα καταιονισμού δεν πιάνει ποτέ νερό.

Ο κανονισμός επιτρέπει μειωμένη πυραντίσταση ακριβώς επειδή υποθέτει ότι αυτό το σύστημα δουλεύει.

Αν ένα τέτοιο σύστημα δεν λειτουργεί όπως προβλέπεται, η πραγματική στάθμη ασφάλειας μπορεί να αποκλίνει σημαντικά από την υποτιθέμενη στάθμη της εγκεκριμένης μελέτης. γ. Η κόπωση που δεν φαίνεται Οι ουρανοξύστες ταλαντώνονται με τον άνεμο , έτσι είναι σχεδιασμένοι.

Αυτή η συνεχής κίνηση κουράζει τα σημεία στερέωσης του γυάλινου κελύφους.

Μια οπτική επιθεώρηση δεν εντοπίζει μικρορωγμή σε συγκόλληση.

Χρειάζεται μη καταστροφικός έλεγχος, με όργανα, σε τακτά διαστήματα.

Χωρίς αυτόν, η κόπωση δουλεύει αθόρυβα για χρόνια. δ. Το BMS ως κρίσιμο σημείο κυβερνο-λειτουργικού κινδύνου Το σύστημα διαχείρισης κτιρίου (BMS) δεν είναι ένα απλό πρόγραμμα σε έναν υπολογιστή.

Σε ένα υπερυψηλό κτίριο συνδέεται με αερισμό, καπναπαγωγή, υπερπίεση, συναγερμούς, ανελκυστήρες, πρόσβαση και τεχνικές ειδοποιήσεις.

Η κυβερνοασφάλειά του δεν είναι θέμα πληροφορικής πολυτελείας, αλλά μέρος της λειτουργικής ασφάλειας του κτιρίου.

Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο αν το σύστημα εγκαταστάθηκε σωστά την πρώτη ημέρα.

Είναι αν υπάρχει περιοδικός, ανεξάρτητος έλεγχος πρόσβασης, ενημερώσεων λογισμικού, καταγραφής ενεργειών, απομακρυσμένων συνδέσεων και διαδικασιών ανάκτησης μετά από βλάβη ή κακόβουλη παρέμβαση.

Από το δημοσίως διαθέσιμο πλαίσιο δεν προκύπτει σαφώς πιστοποιημένο πρωτόκολλο κυβερνοασφάλειας ειδικά για κτιριακά συστήματα αυτής της κλίμακας. ε. Η οικιστική χρήση που αλλάζει τα πάντα Ο Riviera Tower είναι πύργος κατοικιών.

Αυτό δεν είναι λεπτομέρεια.

Σε ένα κτίριο γραφείων υπάρχει συνήθως επαγγελματική διαχείριση, ένας υπεύθυνος, μια εταιρεία facility management.

Σε έναν πύργο κατοικιών με πολλές δεκάδες ιδιοκτήτες, η ευθύνη διαχέεται.

Ο νόμος ορίζει ότι η ευθύνη συντήρησης ανήκει «στον ιδιοκτήτη ή διαχειριστή». Σε ποιον, όταν οι ιδιοκτήτες είναι εκατοντάδες και διαφωνούν για το κόστος; στ. Η εκκένωση που κανείς δεν έχει δοκιμάσει Σε ένα υπερυψηλό κτίριο, η πλήρης ταυτόχρονη εκκένωση είναι πρακτικά αδύνατη.

Η ασφαλής αντίδραση βασίζεται σε σταδιακή, ελεγχόμενη μετακίνηση ενοίκων , πρώτα η ζώνη κινδύνου, μετά οι γειτονικοί όροφοι.

Αυτό απαιτεί σχέδιο εκκένωσης, εκπαιδευμένους υπεύθυνους ανά ζώνη, και τακτικές ασκήσεις.

Από το δημοσίως διαθέσιμο πλαίσιο δεν προκύπτει σαφώς υποχρέωση τακτικών ασκήσεων εκκένωσης ή ορισμού υπευθύνων ορόφου για ιδιωτικούς πύργους κατοικιών. 4. Το παράδειγμα που ήδη λειτουργεί και γιατί δεν επεκτείνεται Εδώ είναι το πιο ενοχλητικό κομμάτι του επιχειρήματος, γιατί δεν ζητάμε κάτι ξένο ή εξωτικό. Η Ελλάδα έχει ήδη στήσει, σε δύο τομείς, ακριβώς το μοντέλο που χρειάζεται.

Στους ανελκυστήρες, η νομοθεσία προβλέπει υποχρεωτικό περιοδικό έλεγχο από αναγνωρισμένο φορέα ελέγχου , όχι από τον συντηρητή που πληρώνει ο ιδιοκτήτης, αλλά από ανεξάρτητο πιστοποιημένο φορέα.

Εκδίδεται πιστοποιητικό με ρητή ημερομηνία επόμενου ελέγχου, μπαίνει αυτοκόλλητο μέσα στον θάλαμο, και το πόρισμα είναι δεσμευτικό, με προβλεπόμενες κυρώσεις.

Στον προσεισμικό έλεγχο δημόσιων κτιρίων, το Τεχνικό Επιμελητήριο μαζί με τον Οργανισμό Αντισεισμικού Σχεδιασμού έχουν στήσει μητρώο πιστοποιημένων ελεγκτών, με εκπαίδευση, πιστοποίηση επάρκειας και ηλεκτρονική κλήρωση για τον ορισμό ελεγκτή , ώστε να μην επιλέγει ο ελεγχόμενος τον ελεγκτή του.

Άρα το ξέρουμε.

Το έχουμε κάνει.

Έχουμε μητρώα, πιστοποιήσεις, ανεξάρτητους φορείς, κλήρωση, δεσμευτικά πορίσματα και κυρώσεις.

Απλώς δεν τα έχουμε συνδέσει με τον ουρανοξύστη ως σύνολο.

Το ερώτημα γίνεται αμείλικτο: αν απαιτούμε ανεξάρτητο πιστοποιημένο έλεγχο για ένα ασανσέρ τεσσάρων ορόφων, πώς γίνεται να μην τον απαιτούμε για τα συστήματα υπερπίεσης, πυρόσβεσης και κελύφους ενός κτιρίου 197 μέτρων; 5. «Θα τους φτιάξουμε όταν παλιώσει» Η συνηθισμένη απάντηση είναι γνωστή: καινούργιο είναι, δεν παθαίνει τίποτα, θα δούμε αργότερα.

Είναι λάθος για τρεις συγκεκριμένους λόγους.

Πρώτον, ο ουρανοξύστης δεν γερνά γραμμικά.

Τα πρώτα δέκα χρόνια όλα λάμπουν.

Μετά, τα συστήματα αρχίζουν να αστοχούν συζευγμένα: μια τσιμούχα των 200 ευρώ που δεν άλλαξε, στάζει σε έναν κινητήρα 15.000 ευρώ, που μένει νεκρός όταν χρειαστεί.

Η φθορά είναι εκθετική, όχι σταθερή.

Δεύτερον, ο χρόνος σε μια πραγματική φωτιά μετριέται σε λεπτά, όχι σε χρόνια.

Δεν προλαβαίνεις να νομοθετήσεις μετά.

Ο κανονισμός λειτουργίας έπρεπε να ισχύει την ημέρα της παράδοσης των κλειδιών.

Τρίτον, η αναβολή δημιουργεί την παγίδα του κόστους.

Αν περάσουν δεκαπέντε χρόνια χωρίς υποχρεωτικό έλεγχο, τα συστήματα θα έχουν υποβαθμιστεί τόσο, που ο νόμος όταν έρθει θα είναι οικονομικά ανεφάρμοστος.

Οι ιδιοκτήτες θα προσφύγουν επικαλούμενοι το υπέρογκο κόστος, και η εφαρμογή θα παγώσει για άλλη μια δεκαετία.

Υπάρχει και η πιο ειλικρινής εκδοχή της κυβερνητικής απάντησης, που είναι ότι «ετοιμάζονται κανονισμοί». Και πράγματι ετοιμάζονται , αλλά για τη δόμηση. Νέος Πολεοδομικός Κώδικας, αναθεωρήσεις του ΝΟΚ, ρυθμίσεις για άδειες και ύψη.

Όλα αφορούν το πώς χτίζεις.

Για το πώς συντηρείς και ελέγχεις έναν υφιστάμενο ουρανοξύστη στα είκοσι χρόνια του, δεν φαίνεται να υπάρχει ανάλογη κίνηση. 6. Το αληθινό ερώτημα: ποιος ελέγχει; Μπορείς να αντιγράψεις κανονισμούς μέσα σε μια νύχτα.

Το έχουμε ξανακάνει.

Αλλά ο κανονισμός χωρίς ελεγκτικό μηχανισμό είναι χαρτί.

Και ο μηχανισμός γεννά τρία ερωτήματα που, μέχρι σήμερα, δεν φαίνεται να έχουν απάντηση ειδικά για τα κτίρια άνω των 32 μέτρων. 1. Ποιος έχει τη συνολική εποπτεία; Η πυροπροστασία ανήκει στην Πυροσβεστική.

Ο αντισεισμικός στον ΟΑΣΠ.

Οι ανελκυστήρες σε άλλους φορείς.

Ποιος βλέπει τον πύργο ως ενιαίο σύστημα και όχι ως άθροισμα ασύνδετων ελέγχων; 2. Ποιος ασκεί τον έλεγχο, και με ποια ανεξαρτησία; Μητρώο, πιστοποίηση, κλήρωση , όλα υπάρχουν ήδη αλλού.

Χρειάζονται πόροι, εξειδίκευση σε υπερυψηλά κτίρια, και η εγγύηση ότι ο ελεγκτής δεν πληρώνεται από τον ελεγχόμενο. 3. Ποιος επιβάλλει κυρώσεις; Αν ο έλεγχος βρει νεκρή αντλία ή φραγμένη διαφυγή, ποιος έχει την εξουσία και το θάρρος να σταματήσει τη λειτουργία ενός πύργου με εκατοντάδες ανθρώπους μέσα; Σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες, κρίσιμες εγκαταστάσεις ελέγχονται από διαπιστευμένους φορείς τρίτου μέρους, με εξουσία επιβολής. Η Ελλάδα δεν χρειάζεται να εφεύρει κάτι: έχει ήδη ανάλογη λογική στους ανελκυστήρες, όπου ο περιοδικός έλεγχος γίνεται από αναγνωρισμένους φορείς ελέγχου με δεσμευτικό πόρισμα.

Χρειάζεται να πάρει αυτό το μοντέλο και να το επεκτείνει στον ουρανοξύστη ως σύνολο, με ετήσιο ή διετή υποχρεωτικό έλεγχο όλων των κρίσιμων συστημάτων.

Συνοπτική σύγκριση Πτυχή Ισχύον γενικό πλαίσιο Μοντέλο που ήδη εφαρμόζεται εδώ Συχνότητα ελέγχου Πιστοποιητικό ανά 5ετία (όπου απαιτείται) Περιοδικός υποχρεωτικός έλεγχος ανελκυστήρων με ορισμένη ημερομηνία Ποιος ελέγχει Κυρίως υπεύθυνες δηλώσεις ιδιοκτήτη και συντηρητή Ανεξάρτητος αναγνωρισμένος φορέας με δεσμευτικό πόρισμα Επιλογή ελεγκτή Τον επιλέγει ο ελεγχόμενος Ηλεκτρονική κλήρωση (προσεισμικός έλεγχος) Εύρος Αποσπασματικό ανά σύστημα και φορέα Μητρώο πιστοποιημένων ελεγκτών με εκπαίδευση Κυρώσεις Δεν προκύπτει σαφές ειδικό πλαίσιο για κτίρια >32μ Προβλεπόμενα πρόστιμα και δεσμευτικότητα πορίσματος Το θέμα δεν είναι να καλλιεργηθεί φόβος απέναντι στους ουρανοξύστες.

Ούτε να αμφισβητηθεί η κατασκευαστική ποιότητα ενός συγκεκριμένου έργου , η αντισεισμική θωράκιση της Ελλάδας είναι από τις αυστηρότερες στην Ευρώπη, και αυτό αποτελεί πραγματικό πλεονέκτημα.

Το θέμα είναι να μη μεταφερθεί σε κτίρια 200 μέτρων η λογική της συνηθισμένης πολυκατοικίας: αρχική άδεια, επιμέρους συντηρήσεις, διάσπαρτες ευθύνες, και έλεγχος όταν ξαναχρειαστεί χαρτί.

Ένα υπερυψηλό κτίριο δεν είναι απλώς περισσότερα πατώματα.

Είναι ενιαίο τεχνικό οικοσύστημα.

Και ένα τέτοιο οικοσύστημα χρειάζεται ενιαίο θεσμό εποπτείας, ανεξάρτητους ελεγκτές, σαφή περιοδικότητα, δημόσια ιχνηλασιμότητα και πραγματικές κυρώσεις.

Κανονισμούς μπορείς να αντιγράψεις.

Θεσμό ελέγχου πρέπει να χτίσεις.

Και αυτό πρέπει να γίνει πριν το κτίριο γεράσει, όχι αφού η πρώτη αστοχία αποδείξει ότι έλειπε.

Σημείωση τεκμηρίωσης Νομικό πλαίσιο: ν. 4067/2012 (ΝΟΚ), άρθρο 15· Π.Δ. 41/2018 (Κανονισμός Πυροπροστασίας Κτιρίων)· Πυροσβεστική Διάταξη 13/2021 και διαδικασία Πιστοποιητικού Ενεργητικής Πυροπροστασίας (όπου προβλέπεται)· νομοθεσία περιοδικού ελέγχου ανελκυστήρων (αναγνωρισμένοι φορείς ελέγχου)· πλαίσιο πρωτοβάθμιου προσεισμικού ελέγχου (ΤΕΕ – ΟΑΣΠ). Στοιχεία έργου κατά τα δημοσίως διαθέσιμα στοιχεία: Riviera Tower, Lamda Development / Foster + Partners, ~197 μ., 50 όροφοι, 170 κατοικίες.

Η επιλογή των posts/links γίνεται με ένα στατιστικό μοντέλο και μπορεί να μην απεικονίζει επακριβώς τη σειρά δημοτικότητάς τους