Original Post

Πλήρες Κείμενο:

Δωρεάν παραχώρηση κατοικίας Πως δηλώνεται & ποτε προκύπτει φόρος Υπάρχουν κάποιες φορολογικές έννοιες που φαίνονται απλές μέχρι να έρθει η ώρα της δήλωσης.

Η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας είναι μία από αυτές.

Στην καθημερινή γλώσσα λέμε εύκολα: «Το έδωσα στο παιδί μου να μένει». «Μένει η μητέρα μου εκεί». «Το έχω δώσει στον αδερφό μου, δεν του παίρνω ενοίκιο». «Μένει ένας φίλος προσωρινά». Φορολογικά, όμως, κάθε περίπτωση δεν αντιμετωπίζεται με τον ίδιο τρόπο. ➡️Η δωρεάν παραχώρηση σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης επιτρέπει σε κάποιο άλλο πρόσωπο να χρησιμοποιεί ένα ακίνητο χωρίς να πληρώνει ενοίκιο.

Αυτό δεν σημαίνει αυτόματα ότι δεν υπάρχει δήλωση ή φορολογική συνέπεια. 📍Ο γενικός κανόνας είναι ότι η δωρεάν παραχώρηση ακινήτου δημιουργεί για τον ιδιοκτήτη τεκμαρτό εισόδημα, το οποίο υπολογίζεται σε ποσοστό 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. 📍Υπάρχει όμως μία σημαντική εξαίρεση: όταν παραχωρείται κύρια κατοικία έως 200 τ.μ. σε ανιόντες ή κατιόντες, δηλαδή κυρίως από γονείς σε παιδιά ή από παιδιά σε γονείς, το τεκμαρτό αυτό εισόδημα απαλλάσσεται.

Ας το δούμε με απλά παραδείγματα. ▪️1. Γονέας παραχωρεί σπίτι στο παιδί του Παράδειγμα: Ο πατέρας έχει ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. και το δίνει στο παιδί του για να μείνει ως κύρια κατοικία, χωρίς ενοίκιο.

Εδώ είμαστε στην κλασική περίπτωση που συνήθως έχει στο μυαλό του ο κόσμος όταν λέει «το έδωσα στο παιδί μου». ➡️Αν το ακίνητο είναι έως 200 τ.μ. και χρησιμοποιείται από το παιδί ως κύρια κατοικία, τότε ο γονέας δεν φορολογείται για τεκμαρτό εισόδημα 3%. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι δεν δηλώνεται.

Πώς δηλώνεται: ▫️Ο γονέας δηλώνει το ακίνητο στο Ε2 ως δωρεάν παραχώρηση. ▫️Το παιδί δηλώνει την κατοικία στο Ε1 ως δωρεάν παραχωρούμενη κύρια κατοικία. ▫️Το τεκμήριο κατοικίας βαρύνει το παιδί, δηλαδή εκείνον που πραγματικά μένει στο ακίνητο. ➡️Χρειάζεται μισθωτήριο; Αφού δεν υπάρχει ενοίκιο, δεν μιλάμε για κανονική μίσθωση.

Δεν κάνουμε μισθωτήριο με μίσθωμα για κάτι που στην πραγματικότητα είναι δωρεάν παραχώρηση. ▪️2. Παιδί παραχωρεί σπίτι στον γονέα Παράδειγμα: Η κόρη έχει ένα μικρό σπίτι και το δίνει στη μητέρα της να κατοικεί, χωρίς να της ζητά ενοίκιο.

Και εδώ έχουμε παραχώρηση μεταξύ κατιόντος και ανιόντος.

Η μητέρα είναι ανιούσα συγγενής.

Αν η κατοικία είναι έως 200 τ.μ. και χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ισχύει η απαλλαγή.

Δηλαδή το παιδί που έχει την ιδιοκτησία δεν φορολογείται με το τεκμαρτό 3%. Πώς δηλώνεται: ▫️Το παιδί δηλώνει το ακίνητο στο Ε2 ως δωρεάν παραχώρηση. ▫️Ο γονέας που μένει μέσα το δηλώνει στο Ε1 ως δωρεάν παραχωρούμενη κύρια κατοικία. ➡️Χρειάζεται μισθωτήριο; Όχι, εφόσον δεν υπάρχει ενοίκιο και μιλάμε για πραγματική δωρεάν παραχώρηση κύριας κατοικίας. ▪️3. Παραχώρηση σε αδερφό ή αδερφή Εδώ αρχίζει το σημείο που μπερδεύει πολύ κόσμο. Παράδειγμα: Ο αδερφός έχει ένα διαμέρισμα και το δίνει στην αδερφή του να μένει χωρίς ενοίκιο.

Πολλοί θεωρούν ότι επειδή τα αδέρφια είναι στενή οικογένεια, θα ισχύει η ίδια απαλλαγή που ισχύει για τα παιδιά ή τους γονείς.

Όμως φορολογικά δεν είναι έτσι. ➡️Τα αδέρφια είναι συγγενείς β΄ βαθμού, αλλά είναι συγγενείς πλάγιας γραμμής.

Δεν είναι ανιόντες ούτε κατιόντες.

Άρα, η απαλλαγή της δωρεάν παραχώρησης κύριας κατοικίας έως 200 τ.μ. δεν εφαρμόζεται μεταξύ αδερφών. 📍Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης θεωρείται ότι αποκτά τεκμαρτό εισόδημα ίσο με 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Πώς δηλώνεται: ▫️Ο ιδιοκτήτης δηλώνει το ακίνητο στο Ε2 ως δωρεάν παραχώρηση. ▫️Ο αδερφός ή η αδερφή που μένει μέσα το δηλώνει στο Ε1 ως δωρεάν παραχωρούμενη κατοικία. ▫️Το τεκμήριο κατοικίας βαρύνει εκείνον που χρησιμοποιεί την κατοικία. ➡️Χρειάζεται μισθωτήριο; Αν δεν υπάρχει ενοίκιο, δεν υπάρχει μίσθωση με ενοίκιο.

Υπάρχει δωρεάν παραχώρηση.

Αν όμως συμφωνηθεί ενοίκιο, έστω και μικρό, τότε δεν μιλάμε πια για δωρεάν παραχώρηση.

Μιλάμε για κανονική μίσθωση και πρέπει να υποβληθεί ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης. ▪️4. Παραχώρηση σε φίλο, σύντροφο, κουμπάρο ή τρίτο πρόσωπο Παράδειγμα: Κάποιος έχει ένα σπίτι και το δίνει σε έναν φίλο του ή σε σύντροφο να κατοικεί χωρίς να του παίρνει ενοίκιο.

Εδώ δεν υπάρχει συγγένεια ανιόντος ή κατιόντος.

Άρα δεν υπάρχει απαλλαγή. 📍Ο ιδιοκτήτης φορολογείται για τεκμαρτό εισόδημα ίσο με 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Πώς δηλώνεται: ▫️Ο ιδιοκτήτης δηλώνει το ακίνητο στο Ε2 ως δωρεάν παραχώρηση. ▫️Το πρόσωπο που μένει στο ακίνητο το δηλώνει στο Ε1 ως δωρεάν παραχωρούμενη κατοικία. ▫️Το τεκμήριο κατοικίας βαρύνει το πρόσωπο που κατοικεί εκεί. ➡️Χρειάζεται μισθωτήριο; Αν πραγματικά δεν υπάρχει ενοίκιο, δεν κάνουμε μισθωτήριο με ψεύτικο ή εικονικό μίσθωμα.

Αν όμως υπάρχει συμφωνημένο ποσό, ακόμα κι αν είναι χαμηλό, τότε έχουμε μίσθωση και πρέπει να γίνει ηλεκτρονικό μισθωτήριο. ▪️5. Πότε κάνουμε μισθωτήριο; Μισθωτήριο κάνουμε όταν υπάρχει πραγματική μίσθωση, δηλαδή όταν υπάρχει συμφωνημένο ενοίκιο.

Απλά: ▫️Αν υπάρχει ενοίκιο, έχουμε μίσθωση. ▫️Αν δεν υπάρχει ενοίκιο, έχουμε δωρεάν παραχώρηση. ▫️Αν κάποιος μένει μαζί μας στο ίδιο σπίτι, μπορεί να έχουμε φιλοξενία. ➡️Δεν αλλάζουμε την πραγματικότητα για να μας βολέψει φορολογικά. ▫️Δεν δηλώνουμε φιλοξενία όταν στην πράξη έχουμε δώσει ολόκληρο σπίτι σε κάποιον να μένει μόνος του. ▫️Δεν δηλώνουμε δωρεάν παραχώρηση όταν στην πράξη εισπράττουμε ενοίκιο. ▫️Δεν κάνουμε εικονικό μισθωτήριο μόνο και μόνο για να «φαίνεται κάτι». Η δήλωση πρέπει να ακολουθεί αυτό που συμβαίνει στην πραγματική ζωή. ▪️6. Δωρεάν παραχώρηση ή φιλοξενία; Αυτό είναι από τα πιο συχνά σημεία σύγχυσης. ▫️Δωρεάν παραχώρηση έχουμε όταν ο ιδιοκτήτης δίνει σε άλλο πρόσωπο τη χρήση ενός ακινήτου ή μιας αυτοτελούς κατοικίας, χωρίς ενοίκιο. ▫️Φιλοξενία έχουμε όταν κάποιος μένει μαζί με άλλο πρόσωπο στο ίδιο σπίτι, χωρίς να του έχει παραχωρηθεί ανεξάρτητα ολόκληρη κατοικία. ➡️Παράδειγμα φιλοξενίας: Η μητέρα μένει για κάποιο διάστημα στο σπίτι του παιδιού της.

Το παιδί συνεχίζει να κατοικεί εκεί.

Δεν της έχει δοθεί ξεχωριστό ακίνητο. ➡️Παράδειγμα δωρεάν παραχώρησης: Ο πατέρας έχει ένα διαμέρισμα και το δίνει στο παιδί του να μένει μόνο του, χωρίς ενοίκιο.

Εδώ δεν έχουμε φιλοξενία.

Έχουμε δωρεάν παραχώρηση.

Η διαφορά φαίνεται μικρή στα λόγια, αλλά στη δήλωση είναι μεγάλη. ▪️7. Μικρά παραδείγματα για να το θυμόμαστε Περίπτωση Τι ισχύει για τον ιδιοκτήτη Πώς δηλώνεται ➡️Πατέρας δίνει σπίτι στο παιδί του, κύρια κατοικία έως 200 τ.μ. Δεν φορολογείται με 3% Ε2 από τον πατέρα, Ε1 από το παιδί ➡️Κόρη δίνει σπίτι στη μητέρα της, κύρια κατοικία έως 200 τ.μ. Δεν φορολογείται με 3% Ε2 από την κόρη, Ε1 από τη μητέρα ➡️Αδερφός δίνει σπίτι σε αδερφή Φορολογείται με τεκμαρτό 3% Ε2 από τον ιδιοκτήτη, Ε1 από εκείνη που κατοικεί ➡️Ιδιοκτήτης δίνει σπίτι σε φίλο ή σύντροφο Φορολογείται με τεκμαρτό 3% Ε2 από τον ιδιοκτήτη, Ε1 από τον χρήστη ➡️Υπάρχει συμφωνημένο ενοίκιο Φορολογείται ως εισόδημα από μίσθωση Ηλεκτρονικό μισθωτήριο και Ε2 ➡️Κάποιος μένει μαζί με τον ιδιοκτήτη Μπορεί να είναι φιλοξενία, όχι δωρεάν παραχώρηση Δήλωση φιλοξενίας στο Ε1 Η δωρεάν παραχώρηση δεν είναι «δεν παίρνω ενοίκιο, άρα δεν ασχολούμαι». Δηλώνεται.

Απλώς σε κάποιες περιπτώσεις, όπως η κύρια κατοικία έως 200 τ.μ. από γονέα σε παιδί ή από παιδί σε γονέα, υπάρχει απαλλαγή από το τεκμαρτό εισόδημα.

Σε άλλες περιπτώσεις, όπως μεταξύ αδερφών ή προς τρίτα πρόσωπα, η παραχώρηση μπορεί να δημιουργήσει φορολογητέο εισόδημα για τον ιδιοκτήτη, ακόμα κι αν δεν εισπράττει ούτε ένα ευρώ.

Και αυτό είναι το σημείο που θέλει προσοχή: στη φορολογία δεν μετράει μόνο αν μπήκαν χρήματα στην τσέπη.

Μερικές φορές μετράει και η χρήση ➡️Πριν δηλώσουμε μια κατοικία ως φιλοξενία, δωρεάν παραχώρηση ή μίσθωση, πρέπει να απαντήσουμε σε μία απλή ερώτηση: Τι συμβαίνει πραγματικά; Μένει μαζί μας; Του έχουμε δώσει ξεχωριστό σπίτι; Πληρώνει ενοίκιο; Είναι παιδί, γονέας, αδερφός ή τρίτος; Από αυτές τις απαντήσεις ξεκινάει η σωστή φορολογική αντιμετώπιση.

Η επιλογή των posts/links γίνεται με ένα στατιστικό μοντέλο και μπορεί να μην απεικονίζει επακριβώς τη σειρά δημοτικότητάς τους