Εξάλειψη προσημείωσης Γιατί ο έλεγχος βαρών πρέπει να γίνεται πριν από κάθε αξιοποίηση ακινήτου Πριν από κάθε σοβαρή αξιοποίηση ενός ακινήτου, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να ελέγχει μόνο τα τετραγωνικά...

Πλήρες Κείμενο:

Εξάλειψη προσημείωσης Γιατί ο έλεγχος βαρών πρέπει να γίνεται πριν από κάθε αξιοποίηση ακινήτου Πριν από κάθε σοβαρή αξιοποίηση ενός ακινήτου, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να ελέγχει μόνο τα τετραγωνικά, τα συμβόλαια ή την εμπορική του αξία. ➡️ Πρέπει πρώτα να γνωρίζει αν το ακίνητο εμφανίζεται καθαρό ή αν φέρει βάρη.

Προσημείωση υποθήκης, υποθήκη, κατάσχεση, διεκδίκηση ή άλλη εγγεγραμμένη επιβάρυνση δεν ενδιαφέρουν μόνο όταν υπάρχει πώληση.

Επηρεάζουν συνολικά τη νομική και οικονομική εικόνα του ακινήτου, τη δυνατότητα μεταβίβασης, τη λήψη νέας χρηματοδότησης, τη χρήση του ως εξασφάλιση, ακόμη και τον τρόπο με τον οποίο θα το αξιολογήσει ένας αγοραστής, ένας συμβολαιογράφος ή μια τράπεζα. 📍Στην περίπτωση της προσημείωσης, το πρόβλημα είναι ακόμη πιο ύπουλο.

Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι, επειδή εξόφλησαν το δάνειο, το βάρος έχει σβήσει και από τα βιβλία.

Αυτό δεν ισχύει.

Η εξόφληση του δανείου και η εξάλειψη της προσημείωσης είναι δύο διαφορετικά πράγματα. ➡️Η νέα διαδικασία μέσω πιστοποιημένου δικηγόρου ήρθε για να κάνει την εξάλειψη ταχύτερη και πιο λειτουργική.

Δεν εξαφανίζει όμως την ανάγκη του αρχικού ελέγχου.

Αν υπάρχει ακόμη εγγεγραμμένη προσημείωση, το κρίσιμο σημείο βρίσκεται πριν από την πράξη του δικηγόρου,στη λήψη της συναίνεσης από την τράπεζα ή από τον φορέα που έχει πλέον την απαίτηση. ▪️Τι είναι η προσημείωση και γιατί δεν σβήνει μόνη της Η προσημείωση υποθήκης είναι βάρος που εγγράφεται σε ακίνητο, συνήθως ως εξασφάλιση υπέρ τράπεζας για στεγαστικό ή άλλο δάνειο.

Με απλά λόγια, η τράπεζα αποκτά ένα δικαίωμα ασφάλειας πάνω στο ακίνητο, ώστε να προστατευθεί αν ο οφειλέτης δεν εξυπηρετήσει την οφειλή του. 📍Το σημείο που συχνά παραβλέπεται είναι το εξής: η εξόφληση του δανείου δεν συνεπάγεται αυτόματη εξάλειψη της προσημείωσης. ➡️Ο ιδιοκτήτης μπορεί να έχει πληρώσει πλήρως το δάνειο.

Μπορεί να έχει βεβαίωση εξόφλησης.

Μπορεί να θεωρεί, λογικά από ανθρώπινη πλευρά, ότι το ακίνητο είναι πλέον «καθαρό». Νομικά και τυπικά, όμως, η προσημείωση παραμένει μέχρι να διαγραφεί από τα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου ή του Κτηματολογίου. 📍Αυτό σημαίνει ότι στον έλεγχο τίτλων το ακίνητο εξακολουθεί να εμφανίζεται βεβαρημένο.

Και εκεί μπορεί να σταματήσει η αγοραπωλησία. ▪️Τι άλλαξε με τη νέα διαδικασία Παλαιότερα, η εξάλειψη προσημείωσης γινόταν μέσω δικαστηρίου.

Ο ιδιοκτήτης έπρεπε να υποβάλει αίτηση, να οριστεί δικάσιμος και να ολοκληρωθεί η διαδικασία ενώπιον δικαστή.

Ακόμη και στις περιπτώσεις όπου όλοι συμφωνούσαν ότι το δάνειο είχε εξοφληθεί, η διαδικασία μπορούσε να καθυστερήσει σημαντικά. 📍Με το νέο πλαίσιο, η συναινετική εξάλειψη προσημείωσης μπορεί να ολοκληρωθεί μέσω πιστοποιημένου δικηγόρου.

Η διαδικασία είναι πιο γρήγορη και πιο λειτουργική, καθώς μεταφέρει μέρος της ύλης από τα δικαστήρια στους δικηγόρους. ▪️Σε γενικές γραμμές, η πορεία έχει ως εξής: ▫️1. Ο ενδιαφερόμενος, μέσω του δικηγόρου του, υποβάλλει αίτηση για την εξάλειψη της προσημείωσης. ▫️2. Ορίζεται πιστοποιημένος δικηγόρος από το ειδικό μητρώο. ▫️3. Ο δικηγόρος ελέγχει τα απαραίτητα έγγραφα. ▫️4. Συντάσσεται η σχετική πράξη εξάλειψης. ▫️5. Η πράξη χρησιμοποιείται για τη διαγραφή της προσημείωσης από τα αρμόδια βιβλία.

Η αλλαγή είναι ουσιαστική.

Μπορεί να γλιτώσει χρόνο, δικαστικές αναμονές και περιττή ταλαιπωρία.

Όμως δεν εξαφανίζει το βασικό πρακτικό πρόβλημα. 📍Η πραγματική παγίδα: η συναίνεση της τράπεζας Για να προχωρήσει η συναινετική εξάλειψη, χρειάζεται έγγραφο συναίνεσης από την τράπεζα ή από τον φορέα που έχει πλέον τα δικαιώματα της απαίτησης. ➡️Εδώ αρχίζει η δυσκολία.

Αν το δάνειο έχει εξοφληθεί πρόσφατα και η τράπεζα έχει άμεση πρόσβαση στον φάκελο, η διαδικασία μπορεί να κινηθεί σχετικά ομαλά.

Αν όμως το δάνειο εξοφλήθηκε πριν από πολλά χρόνια, αν η τράπεζα έχει συγχωνευθεί, απορροφηθεί ή αν το χαρτοφυλάκιο έχει μεταφερθεί, τότε ο εντοπισμός του φακέλου μπορεί να γίνει χρονοβόρος.

Ο πιστοποιημένος δικηγόρος μπορεί να κινηθεί γρήγορα.

Η πράξη μπορεί να συνταχθεί σε σύντομο χρόνο.

Αν όμως δεν υπάρχει η συναίνεση της τράπεζας, η διαδικασία δεν μπορεί να ολοκληρωθεί.

Αυτό είναι το σημείο που συχνά αιφνιδιάζει τους πωλητές.

Νομίζουν ότι έχουν να λύσουν ένα διαδικαστικό θέμα λίγων ημερών, αλλά τελικά βρίσκονται μπροστά σε αναζήτηση παλαιού τραπεζικού αρχείου. ▪️Πώς μπορεί να μπλοκάρει μια πώληση Σε μια πώληση ακινήτου, ο δικηγόρος του αγοραστή θα ελέγξει τους τίτλους και τα βάρη.

Αν διαπιστώσει ότι υπάρχει ακόμη προσημείωση, ακόμη και για εξοφλημένο δάνειο, η μεταβίβαση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί σαν απλή τυπικότητα.

Ο αγοραστής δεν θέλει να αγοράσει ακίνητο με εκκρεμές βάρος.

Αν χρηματοδοτείται με νέο τραπεζικό δάνειο, η νέα τράπεζα επίσης δεν θα προχωρήσει εύκολα όταν το πιστοποιητικό βαρών δεν εμφανίζει καθαρή εικόνα.

Έτσι, μια κατά τα άλλα συμφωνημένη πώληση μπορεί να καθυστερήσει ή να κινδυνεύσει να χαθεί.

Το πρόβλημα δεν είναι πάντα η ύπαρξη πραγματικής οφειλής.

Συχνά η οφειλή έχει εξοφληθεί.

Το πρόβλημα είναι ότι η εξόφληση δεν έχει μετατραπεί σε επίσημη διαγραφή του βάρους.

Τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης πριν βγάλει ακίνητο προς πώληση Ο ιδιοκτήτης που σκοπεύει να πουλήσει ακίνητο πρέπει να κινηθεί προληπτικά.

Όχι όταν βρεθεί αγοραστής.

Όχι όταν ο συμβολαιογράφος ζητήσει τα τελικά έγγραφα.

Όχι όταν η τράπεζα του αγοραστή πιέζει για εκταμίευση.

Το σωστό είναι να ξεκινήσει νωρίτερα. ➡️Πρακτικά, χρειάζεται: ▪️έλεγχος τίτλων από δικηγόρο, ▪️έκδοση ή έλεγχος πιστοποιητικού βαρών, ▪️επιβεβαίωση αν η προσημείωση παραμένει εγγεγραμμένη, ▪️αναζήτηση βεβαίωσης εξόφλησης δανείου, ▪️επικοινωνία με την τράπεζα ή τον διάδοχο φορέα, ▪️αίτημα για έγγραφη συναίνεση εξάλειψης, ▪️προώθηση της διαδικασίας μέσω πιστοποιημένου δικηγόρου.

Αν η προσημείωση υπάρχει ακόμη, η επικοινωνία με την τράπεζα πρέπει να ξεκινήσει άμεσα.

Όσο πιο παλιά είναι η υπόθεση, τόσο μεγαλύτερη είναι η πιθανότητα καθυστέρησης. ➡️Τι πρέπει να προσέξει ο αγοραστής Ο αγοραστής δεν πρέπει να αρκείται στη δήλωση ότι «το δάνειο έχει πληρωθεί». Η βεβαίωση εξόφλησης είναι σημαντική, αλλά δεν αντικαθιστά τον έλεγχο βαρών.

Πριν δεσμευθεί σοβαρά, πρέπει να ζητήσει πλήρη νομικό έλεγχο του ακινήτου.

Αν υπάρχει προσημείωση, πρέπει να εξεταστεί: ▪️υπέρ ποιας τράπεζας ή φορέα έχει εγγραφεί, ▪️αν το δάνειο έχει πράγματι εξοφληθεί, ▪️αν υπάρχει έγγραφη συναίνεση για εξάλειψη, ▪️αν η διαδικασία έχει ξεκινήσει, ▪️ποιος είναι ο ρεαλιστικός χρόνος ολοκλήρωσης.

Η προφορική διαβεβαίωση δεν αρκεί.

Στις μεταβιβάσεις ακινήτων, αυτό που μετρά είναι το τι εμφανίζεται επίσημα στα βιβλία. ➡️Το πρακτικό συμπέρασμα Η νέα διαδικασία μέσω πιστοποιημένου δικηγόρου είναι θετική και μπορεί να μειώσει σημαντικά τις καθυστερήσεις.

Δεν πρέπει, όμως, να δημιουργήσει την ψευδαίσθηση ότι η εξάλειψη προσημείωσης γίνεται αυτόματα ή χωρίς προεργασία. 📍Η εξόφληση του δανείου είναι το οικονομικό τέλος της σχέσης με την τράπεζα.

Η εξάλειψη της προσημείωσης είναι το νομικό τέλος του βάρους πάνω στο ακίνητο.

Αν αυτά τα δύο δεν ολοκληρωθούν και τα δύο, το ακίνητο δεν είναι πραγματικά έτοιμο για πώληση.

Γι’ αυτό, κάθε ιδιοκτήτης που σκέφτεται να πουλήσει ακίνητο με παλαιό στεγαστικό δάνειο πρέπει να κάνει έναν βασικό έλεγχο πριν βγει στην αγορά.

Η προσημείωση που ξεχάστηκε στα βιβλία μπορεί να γίνει το εμπόδιο που θα καθυστερήσει ή θα τινάξει στον αέρα μια συμφωνία.

Σύντομη υπενθύμιση Εξοφλημένο δάνειο δεν σημαίνει καθαρό ακίνητο.

Καθαρό ακίνητο σημαίνει ότι η προσημείωση έχει διαγραφεί επίσημα από το Κτηματολόγιο ή το Υποθηκοφυλακείο. Και αυτό, πριν από κάθε πώληση, πρέπει να ελέγχεται εγκαίρως.

Η επιλογή των posts/links γίνεται με ένα στατιστικό μοντέλο και μπορεί να μην απεικονίζει επακριβώς τη σειρά δημοτικότητάς τους