Original Post

Πλήρες Κείμενο:

Το ζήτημα του χρησιδανείου ακινήτου και της δωρεάν παραχώρησης χρήσης είναι από τα πιο παρεξηγημένα στην ελληνική φορολογική και αστική πρακτική, διότι στην καθημερινότητα αντιμετωπίζονται ως απλές εξυπηρετήσεις μεταξύ συγγενών ή φίλων, όμως στην πραγματικότητα αποτελούν σύνθετες νομικοφορολογικές καταστάσεις με αλυσιδωτές συνέπειες που επηρεάζουν φορολογία εισοδήματος, τεκμήρια, ΕΝΦΙΑ, αποδείξεις, έλεγχο προέλευσης κεφαλαίων, ακόμη και μελλοντικές μεταβιβάσεις ή κληρονομικά ζητήματα.

Για να αποδοθεί πλήρως η εικόνα πρέπει να ξεκινήσει κανείς από τη βασική διάκριση ότι το χρησιδάνειο ως έννοια προέρχεται από το αστικό δίκαιο και είναι σύμβαση κατά την οποία ο κύριος του ακινήτου χρήστης δανειστής παραχωρεί δωρεάν τη χρήση του σε άλλον χρησάμενο με την υποχρέωση επιστροφής όταν λήξει η συμφωνία.

Η δωρεάν παραχώρηση είναι ο τρόπος με τον οποίο αυτή η πραγματική κατάσταση αποτυπώνεται φορολογικά και δηλώνεται στις φορολογικές αρχές, ωστόσο η φορολογική διοίκηση δεν δεσμεύεται από τον τίτλο που δίνουν τα μέρη αλλά εξετάζει την πραγματική οικονομική ουσία της σχέσης, δηλαδή αν υπάρχει έστω και έμμεσο αντάλλαγμα, αν υπάρχει συγγενική σχέση, αν το ακίνητο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία ή επαγγελματικός χώρος, αν υπάρχει διάρκεια και σταθερότητα χρήσης και αν προκύπτουν στοιχεία που υποδηλώνουν συγκαλυμμένη μίσθωση, και εδώ αρχίζει η πρώτη μεγάλη κατηγορία παγίδων που αφορά το τεκμαρτό εισόδημα του ιδιοκτήτη διότι η φορολογική νομοθεσία προβλέπει ότι ακόμη και όταν δεν υπάρχει πραγματικό εισόδημα από ακίνητο μπορεί να προκύπτει τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση, το οποίο υπολογίζεται συνήθως ως ποσοστό 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, πράγμα που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης φορολογείται σαν να εισέπραττε ενοίκιο, και η μοναδική ουσιαστική εξαίρεση είναι όταν η δωρεάν παραχώρηση αφορά κύρια κατοικία μέχρι 200 τετραγωνικά μέτρα μεταξύ γονέων και τέκνων και αντίστροφα, όπου δεν επιβάλλεται φόρος για το τεκμαρτό εισόδημα, αλλά ακόμη και σε αυτή την περίπτωση πρέπει να πληρούνται σωρευτικά προϋποθέσεις, δηλαδή να είναι πράγματι κύρια κατοικία, να δηλώνεται ως τέτοια από τον χρήστη, να μην υπερβαίνει το όριο επιφάνειας και να υπάρχει πραγματική συγγενική σχέση πρώτου βαθμού, διαφορετικά η απαλλαγή χάνεται και ενεργοποιείται ο μηχανισμός τεκμαρτού εισοδήματος, και πολλοί φορολογούμενοι πέφτουν στην παγίδα να θεωρούν ότι κάθε δωρεάν παραχώρηση σε συγγενή είναι αφορολόγητη ενώ στην πραγματικότητα αν αφορά αδελφό, θείο, ξάδελφο ή φίλο επιβάλλεται κανονικά τεκμαρτό εισόδημα, ακόμη και αν δεν υπάρχει κανένα οικονομικό όφελος, και αυτό μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική φορολογική επιβάρυνση αν η αντικειμενική αξία είναι υψηλή, ταυτόχρονα ο χρήστης του ακινήτου επιβαρύνεται με τεκμήριο διαβίωσης που υπολογίζεται βάσει των τετραγωνικών μέτρων και της χρήσης του ακινήτου, ανεξάρτητα από το αν πληρώνει ενοίκιο ή όχι, και αυτό σημαίνει ότι κάποιος που διαμένει σε μεγάλο ακίνητο μέσω δωρεάν παραχώρησης μπορεί να εμφανίζει υψηλό τεκμαρτό εισόδημα και να φορολογείται με βάση αυτό αντί για το πραγματικό του εισόδημα, δημιουργώντας συχνά ανάγκη κάλυψης τεκμηρίων με ανάλωση κεφαλαίου προηγούμενων ετών ή άλλες αποδείξεις, κάτι που αν δεν υπάρχει οδηγεί σε πρόσθετο φόρο, άλλη κρίσιμη παγίδα αφορά τη σωστή δήλωση της σχέσης στη φορολογική δήλωση όπου ο ιδιοκτήτης πρέπει να καταχωρήσει το ακίνητο στο έντυπο Ε2 ως δωρεάν παραχωρηθέν και ο χρήστης να το δηλώσει ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία στο Ε1.

Οποιαδήποτε ασυμφωνία μεταξύ των δηλώσεων π.χ. ο ένας δηλώνει δωρεάν παραχώρηση και ο άλλος τίποτα ή δηλώνει φιλοξενία μπορεί να ενεργοποιήσει ελεγκτικούς μηχανισμούς και να θεωρηθεί είτε λάθος είτε απόπειρα απόκρυψης εισοδήματος, και ακόμη πιο επικίνδυνο είναι όταν δεν υπάρχει καθόλου δήλωση, διότι τότε η φορολογική αρχή μπορεί να θεωρήσει ότι υπάρχει μίσθωση και να υπολογίσει ενοίκια με βάση συγκριτικά στοιχεία της αγοράς επιβάλλοντας φόρους, πρόστιμα και προσαυξήσεις αναδρομικά, μια άλλη λιγότερο εμφανής αλλά σημαντική πτυχή είναι ότι η δωρεάν παραχώρηση δεν επηρεάζει την υποχρέωση καταβολής ΕΝΦΙΑ που παραμένει στον ιδιοκτήτη ανεξάρτητα από το αν εισπράττει εισόδημα ή όχι, πράγμα που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης έχει καθαρό κόστος χωρίς αντίστοιχο έσοδο.

Σε περιπτώσεις όπου το ακίνητο έχει αποκτηθεί με δάνειο ή επιδότηση π.χ. προγράμματα πρώτης κατοικίας η αλλαγή χρήσης μπορεί να επηρεάσει τους όρους της σύμβασης ή να δημιουργήσει υποχρεώσεις επιστροφής ενισχύσεων, επιπλέον σε περιπτώσεις επαγγελματικής χρήσης η δωρεάν παραχώρηση μπορεί να θεωρηθεί παροχή σε είδος ή να επηρεάσει την αναγνώριση δαπανών της επιχείρησης.

Αν εμπλέκεται νομικό πρόσωπο ενδέχεται να υπάρξουν και ζητήματα τεκμαρτών παροχών προς εταίρους ή διαχειριστές, επίσης ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στη διάρκεια και στους όρους του χρησιδανείου διότι αν δεν υπάρχει σαφής χρονικός περιορισμός ή όροι επιστροφής μπορεί να δημιουργηθούν σοβαρές νομικές δυσκολίες για τον ιδιοκτήτη σε περίπτωση που θελήσει να ανακτήσει το ακίνητο, και αν η χρήση παρατείνεται για πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα υπό προϋποθέσεις μπορεί να εγερθούν ακόμη και ζητήματα χρησικτησίας κυρίως αν συντρέχουν και άλλα στοιχεία όπως νομή και διάνοια κυρίου, κάτι που αν και δεν είναι άμεσα φορολογικό έχει τεράστιες οικονομικές συνέπειες, μια ακόμη κρίσιμη παγίδα είναι η προσπάθεια ορισμένων να χρησιμοποιήσουν τη δωρεάν παραχώρηση ως τρόπο αποφυγής φορολόγησης ενοικίων ενώ στην πράξη υπάρχει οικονομικό αντάλλαγμα είτε άμεσα είτε έμμεσα π.χ. καταβολή εξόδων, εξυπηρετήσεις, μεταφορές χρημάτων.

Σε αυτές τις περιπτώσεις η φορολογική διοίκηση έχει τη δυνατότητα να εξετάσει τραπεζικές κινήσεις, επίπεδο διαβίωσης και άλλα στοιχεία και να ανακατατάξει τη σχέση ως μίσθωση με πλήρη φορολόγηση και πρόστιμα, επιπλέον πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η δωρεάν παραχώρηση μπορεί να επηρεάσει και άλλα δικαιώματα ή επιδόματα του χρήστη π.χ. στεγαστικά επιδόματα, κοινωνικές παροχές καθώς η κατοχή ή χρήση κατοικίας αποτελεί κριτήριο επιλεξιμότητας.

Σε επίπεδο οικογενειακού προγραμματισμού μπορεί να επηρεάσει και μελλοντικές μεταβιβάσεις, δωρεές ή κληρονομιές ως προς την τεκμηρίωση της πραγματικής χρήσης του ακινήτου, συνοψίζοντας μέσα σε αυτή τη συνεχή αλυσίδα συνεπειών γίνεται σαφές ότι το χρησιδάνειο και η δωρεάν παραχώρηση δεν είναι απλές τυπικές πράξεις αλλά καταστάσεις που απαιτούν προσεκτική νομική και φορολογική αντιμετώπιση με σαφή γραπτή συμφωνία, σωστή και συνεπή δήλωση σε όλα τα έντυπα, πλήρη κατανόηση των εξαιρέσεων ιδίως του ορίου 200 τ.μ. για γονείς-τέκνα.

Συνεκτίμηση τεκμηρίων και συνολικής φορολογικής εικόνας και συνεχή επαγρύπνηση για το ενδεχόμενο επαναχαρακτηρισμού από τη φορολογική διοίκηση, διαφορετικά μια φαινομενικά δωρεάν παραχώρηση μπορεί να εξελιχθεί σε σημαντική και απρόβλεπτη φορολογική επιβάρυνση με μακροχρόνιες συνέπειες.

Η επιλογή των posts/links γίνεται με ένα στατιστικό μοντέλο και μπορεί να μην απεικονίζει επακριβώς τη δημοτικότητά τους